Tapuda rayiç oyunu… “Bedelini düşük gösteririz”

Rayiç bedel lafını özellikle gayrimenkul alım satımı yaptıysanız kesinlikle duymuşsunuzdur. Rayiç bedel, bir taşınmazın piyasadaki alım satım bedelini ifade ediyor.

Bir de millet arasında ‘belediye rayiç bedeli’ olarak öğrenilen ‘vergi değeri’ var. Bu değer E-Devlet üzerinden de denetlenebiliyor. Vergi değeri, belediyelerin takdir komiteleri tarafından dört senede bir hesaplanıyor ve bir taşınmazın asgari alım satım bedelini ifade ediyor. Bu değer hem bir taşınmazın piyasa değerinin altında satılmasını yasaklamak hem de emlak vergisini hesaplamak için kullanılıyor. Mesela, asıl değeri 400 bin lira olan bir evin, vergi değeri 100 bin lira olabiliyor.

Tapuda bedeli ‘vergi değeri’ kadar göstermek

Bir taşınmazın satışında, tapuda beyan edilen satış meblağın yüzde 4’ü tapu harcı olarak ödeniyor.

Gerçeğinde tapu operasyonları sırasında alışveriş hangi meblağ üzerinden yapıldıysa o meblağ beyan edilmeli. Fakat bazı emlakçılar, taşıtı şirketler, akdikeni veya satıcılar rayiç değer ve vergi değeri arasındaki farkı legal olmayan bir biçimde kullanıyor. Başka Bir Deyişle tapuda gayrimenkulün asıl satış değeri değil, vergi değeri veya azıcık üstü gösteriliyor. Mesela, yukarıyada da misal verdiğimiz 400 bin liralık konut, asıl değeri olan 400 bin üzerinden satılıp, tapuda vergi değeri kadar başka bir deyişle 100 bin lira olarak gösterilebiliyor.

Bunun başlıca nedenleri tapu harcı, kazanç vergisi, değer çoğalış kazancı gibi ödemelerden sakınmak. Legal olarak yüzde 2’sinin akdikeni, yüzde 2’sinin satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcının tamamı, uygulamada akdikeninin sırtına yüklenebiliyor. Bu da akdikeninin vergi yükünü artırıyor.

Sık yaşanan bu gidişatları, yakın zamanda gayrimenkul alım satımı yapmış bireylere sorduk. Uygulamanın ne kadar yaygın olduğunu görmek için emlakçılarla konuştuk ve uzmanından genel tabloyu değerlendirmesini istedik.

Bazen uyuşmalı, bazen tek taraflı bu yola gidiliyor

Tüm tarafların uyuşmasıyla tapuda değerin düşük gösterildiği misaller var. Bazı şahısların anlattıklarıysa değişik.

Yakın zamanda gayrimenkul alımı yapmış biridir, tapu da satış bedelinin düşük gösterildiğini tapuyu almaya giderken taşıtı işletmeden bilmiş. Bu gidişatın problem yaratmayacağı söylendiği için de kabul etmiş. Yeniden yakın zamanda satış operasyonu yapmış başka bir birey, kendisi uzakta olduğu için emlakçı ve akdikeninin böyle bir uyuşmaya gittiğini, bu gidişatı tapu devri sırasında bildiğini anlatıyor.

Dinlediğimiz öteki bireylere de bakarak tapuda asıl alım satım değerini yansıtmamanın sık uygulandığını söyleyebiliriz.

‘Zati tapuda düşük gösteririz’

Biz de ‘konut alma amacıyla’ emlakçılarla konuştuk. Bazı emlakçılara tapu harcı dâhil olmak üzere ne ödeyeceğimizi sorduğumuzda ilk söyledikleri ‘zati tapuda düşük gösteririz’ oldu. Bir emlakçı takribî 40 bin liralık tapu harcını 10 bin liraya kadar düşürebileceğini söyledi.

Akdikeni ve satıcılar ‘kendilerini etkilemeyeceğini’ düşünse de gidişat öyle değil. Legal olmayan bu uygulamanın elbette ki cezaları var.

Vergi cezası nasıl hesaplanıyor?

İstanbul Üniversitesi Mali Hukuk Ana Bilim Dalı Öğretim Abonesi Prof. Dr. Salim Ateş Oktar, “Vergi hukukunda hakikatlik prensibi diye genel bir kural var” diyor ve “Siz reelde 1 milyon bedel üzerinden alım satım yaptıysanız bunu 100 bin olarak gösteremezsiniz netlikle. Gösterdiğiniz zaman da yaptırımları var” diye ilave ediyor.

Prof. Dr. Oktar’ın aktardığına göre, bu vaziyette uygulanan cezalardan biri vergi ziyaı cezası. Beceriksiz ödenen meblağ ve bu meblağın yüzde 25’i ceza olarak alınıyor. Yeniden 400 bin lira meblağındaki konuta dönersek şöyle bir tablo ortaya çıkıyor:

400 bin liralık alım satıma mevzu olan bir gayrimenkul 100 bin lira olarak gösterildi. Klasikte, 100 bin lira üzerinden yüzde 2 alandan yüzde 2’de satandan tapu harcı alınıyor. Toplam harç bedeli 4 bin lira. Hem alanın hem de satanın 2’şer bin lira ödemesi gerekiyor.

Reelde ise bu 400 bin liralık bir harekâttı ve arada 300 bin liralık bir fark ortaya çıktı. Bu fark üzerinden bir hesaplama yapılıyor. Akdikeni da satıcı da tapuda beceriksiz gösterdikleri 300 bin liranın yüzde 2’si kadar olan harcı, başka bir deyişle beceriksiz ödedikleri 6 bin lirayı ödüyor. Bir de bu 6 bin liranın yüzde 25’ini, başka bir deyişle 1500 lirayı ödüyor. Bu akdikeni ve satıcı için toplamda 15 bin lira demek.

Mapus cezası da mevzu olabilir

Oktar, bu gidişatın daha çok fertsel alım satımlarda yaşandığını, firmalar devamlı sorgulandığı için böyle bir sakınmanın onlar için pek olası olmadığını anlatıyor. Fakat fertsel alım satımlarda da bu gidişatın önüne geçmek için yakın zamanda sıkı bir teftiş sürecinin başlatılacağı söyleniyor.

Tapuda taşınmazın bedelini düşük göstermek şimdiye kadar bir mapus cezasına mevzu olmamış ama Oktar’ın aktardığına göre bu olasılık var. Şöyle açıklıyor:

“Genellikle vergi ile alakalı kabahatleri ve cezalarını insanlar hep Vergi Usul Yasayı’nda ve öteki vergi yasalarında arıyorlar. Ancak bizim yaptırım hukukumuzun temel kaynağı Türk Ceza Yasayı’dur. Türk Ceza Yasayı’nda çok tuhaf bir karar var. Resmi dokümanın tertip edilmesinde palavra beyan, madde 206… Diyor ki: ‘Bir resmi dokümanı tertip etmek yetkisine sahip olan kamu görevlisine palavra beyanda bulunan birey 3 aydan 2 seneye kadar mapus veya adli para cezasıyla cezalandırılır’. Şimdi demek ki tapu müdürlüğünde bedeli düşük göstermek, tapu tahvilini tertip etme yetkisine sahip olan memura palavra beyanda bulunmak demek oluyor öyle değil mi neticede?”

Mapus cezasının adli para cezasına çevrilebileceğini konuşuyoruz. Oktar, “Adli para cezası denilen ceza, mapus cezasının para cezası kılığına girmiş biçimidir. Dolayısıyla buradaki ceza kararında diyordu ya mapus cezası veya adli para cezası diye, adli para cezası yeniden adli sicil kaydına girer. Başka Bir Deyişle sabıkalı olur o birey” diyor.

Başka Bir Deyişle giderden kaçmak için yapılan şike ve kanunsuzluklar uzun yarıyılda hem müşterilere hem de satıcılara daha büyük meseleler çıkarabilir.

Konut duyurularındaki kredi limitlerinin nedeni ne olabilir?

Çevrimiçi duyuru sitelerindeki bazı duyurularda yazan açıklamalar dikkat topluyor. Görsellerde de görülebileceği üzere, satıcı kullanılabilecek krediye sınırlama getirmiş.

Oktar’a böyle bir uygulamanın nedenini soruyoruz. Net bir şey söylemek, genelleme yapmak olası değil ama benim düşüncem kayıt dışı nakit hareketliliğini sağlayabilme görüşüden kaynaklanıyor olabilir diyor. Kayıt dışı nakit hareketliliği şu anlama geliyor: Ev kredisi kullanıldığında resmi makamlar kredi ölçüyü ve satış bedelini mukayese etebiliyor. Başka Bir Deyişle rastgele bir kanunsuzluk daha kolay tespit edilebiliyor.

Bunun bir nedeni daha olabileceğini konuşuyoruz. Oktar şöyle açıklıyor: “Ben şimdi düşük gösterdim aldım, satarken yüksek gösterip satarsam zati aradaki makasın iki ucu açılacak. Benim değer çoğalış kazancı üzerinden kazanç vergisi ödemem gerekecek daha fazla. Dolayısıyla ne yapacağım? Hem o alan bireyin hem de satan bireyin verimine olacak biçimde düşük göstereceğim.”

Vergi kaybı ne kadardır?

Oktar bey, bu uygulamaların neden olduğu vergi kaybını hesaplamak çok olası değil diyor. Zira hem iç içe geçen kalemler hem de yapılan çok minik harekâtlar var. ‘Suratlarca milyon lira’ olarak düşünmeninse mübalağalı olmayacağını konuşuyoruz.

Oktar, bu uygulamaların yeni heyetler ve otomasyonla büyük oranda minimize edileceğini de aktarıyor.